注文住宅・建売・中古リノベ、耐震性能はどう違う？——住宅性能表示制度で比較する方法
住宅タイプによって耐震性能の「決まり方」が違う
注文住宅・建売・中古リノベーションはそれぞれ耐震性能への関わり方が異なる。注文住宅は自分で仕様を選べる一方、建売と中古リノベは既に決まった性能を受け入れる（または改修する）形になる点を理解しておく必要がある。
耐震等級とは何か
- 「住宅性能表示制度」に基づく指標で、耐震等級1〜3の3段階で評価される
- 等級1：建築基準法レベルの耐震性能（震度6強〜7の地震で倒壊・崩壊しない程度）
- 等級2：等級1の1.25倍の耐震性能（学校や避難所となる建物に求められる水準）
- 等級3：等級1の1.5倍の耐震性能（消防署や警察署など防災拠点と同等）
注文住宅の場合
- 設計段階で耐震等級3を目指す仕様を選べるのが最大のメリット
- 耐震等級3を取得すると地震保険料の割引（最大50%）を受けられる
- ただし、耐震等級を上げるほど構造材や設計費用がかさみ、建築コストは上がる
建売住宅の場合
- 耐震性能はすでに決まっており、物件ごとに等級が異なるため、必ず確認が必要
- 近年の建売は耐震等級3を標準とする分譲会社も増えているが、すべての物件が該当するわけではないため、住宅性能評価書の有無を確認したい
- 性能評価書がない場合、耐震等級を客観的に確認する手段がなく、営業担当者の説明のみに頼ることになる
中古リノベーションの場合
- 旧耐震基準（1981年5月31日以前）の建物は現行基準を満たしていない可能性が高いため、耐震診断が必須
- リノベーション時に耐震補強工事（壁の追加・基礎補強など）を行うことで性能を引き上げられるが、追加費用が数十万〜100万円以上かかることがある
- 新耐震基準（1981年6月以降）の建物でも、経年劣化や増改築の履歴によって耐震性能が低下している場合があるため、専門家による診断が推奨される
比較・確認の実務ポイント
- 建売・中古物件は「住宅性能評価書」または「耐震診断報告書」の有無を必ず確認する
- 中古物件は新耐震基準（1981年6月以降）か旧耐震基準かをまず確認する
- 注文住宅は耐震等級3を選ぶかどうかで、建築コストと地震保険料の割引額を天秤にかけて判断する
まとめ
耐震性能は住宅タイプによって関わり方が異なり、注文住宅は自分で選べる一方、建売・中古リノベは既存の性能を確認・補強する必要がある。住宅性能表示制度の耐震等級を基準に、契約前に必ず客観的な資料で確認しよう。